Een kamertoevoeging bouwen

 

Projectoverzicht

• Werktijd: 2 weken – 4 weken, 2 dagen
• Totale tijd: 3 – 8 weken

• Vaardigheidsniveau: Geavanceerd
• Geschatte kosten: $50.000 tot $250.000

Van alle huisverbeteringsprojecten is er geen ingewikkelder of duurder dan het bouwen van een volledige kamertoevoeging die de werkelijke plattegrond van het huis verandert door funderingen te graven en te installeren, en vervolgens een nieuwe woonruimte in te lijsten en af ​​te werken. De National Association of Realtors wijst erop dat het toevoegen van een kamer wel $90.000 kan kosten, afhankelijk van de grootte en het doel van de kamer. In sommige gevallen kan dit evenveel of meer zijn dan de oorspronkelijke kosten van het huis. Ondanks de enorme omvang van een dergelijk project, worden kamertoevoegingen zeer gewaardeerd, aangezien geen enkel ander project zo'n potentieel heeft om de leefbaarheid en vastgoedwaarde van uw huis te verbeteren.

Maar het bouwen van een kameruitbreiding is vrijwel altijd een klus voor een algemene aannemer en/of een verscheidenheid aan onderaannemers, en het komt zelden voor dat een huiseigenaar het werk zelf doet. De vaardigheden die nodig zijn om een ​​kamertoevoeging te voltooien, omvatten een zeer breed scala aan vaardigheden, en bijna niemand, zelfs een ervaren vakman, is in staat om het allemaal zelf te doen.

Dat betekent echter niet dat de eigenaren hands-off zijn. Integendeel, huiseigenaren moeten bij elke stap van het proces worden betrokken om weloverwogen beslissingen te nemen en ervoor te zorgen dat het werk aan hun verwachtingen voldoet. Als u de uitdaging aangaat om het project zelf te beheren, zal het begrijpen van de stappen u helpen bij het plannen en begeleiden van het werk van alle verschillende onderaannemers die aan uw project zullen werken. En als huiseigenaar kunt u ervoor kiezen om bepaalde aspecten van het totale project zelf aan te pakken, zoals het laatste timmerwerk of het schilderen van de muren.

Wat uw mate van deelname ook is, het helpt om het werk te zien als één groot stapsgewijs project om te begrijpen hoe aannemers werken en om hun activiteiten effectief te evalueren en te begeleiden en uw eigen betrokkenheid te plannen.

Voordat u begint

Specifieke bouwmaterialen en de gereedschappen die nodig zijn om ermee te werken, variëren van project tot project, maar in het algemeen bevatten woningtoevoegingen de meeste (zo niet alle) dezelfde elementen die nodig zijn voor het bouwen van een nieuw huis. Er kunnen tientallen materialen en gereedschappen worden gebruikt bij het bouwen van een grote kamertoevoeging, variërend van grote graafapparatuur en betongereedschap tot de vlekken en vernissen die worden gebruikt om houtwerk en kasten af ​​te werken.

Er zijn maar weinig bouwprofessionals die over alle gereedschappen beschikken of over alle vaardigheden beschikken die nodig zijn om een ​​grote kamertoevoeging te voltooien, dus het is heel gebruikelijk dat het werk onder toezicht staat van een algemene aannemer (GC) die op uw werk zal bieden, vervolgens toezicht houdt en verschillende gespecialiseerde onderaannemers om het project volgens de overeengekomen specificaties te voltooien. Hoewel het mogelijk is om zelf een project te plannen en de onderaannemers zelf in te huren en te begeleiden, is dit een ontmoedigende taak waar veel huiseigenaren spijt van krijgen. Uw kamertoevoeging zal waarschijnlijk veel soepeler verlopen als u een algemene aannemer inhuurt.

Wees erop voorbereid dat uw kamertoevoegingsproject veel tijd kost. Hoewel de werkelijke arbeidstijd slechts twee tot vier weken van achturige werkdagen in handen van bekwame aannemers kan zijn, is er doorgaans veel uitvaltijd tussen fasen, aangezien het project wacht op de komst van inspecteurs of de volgende onderaannemer. Het is niet ongebruikelijk dat een grote kamertoevoeging die in het late voorjaar is begonnen, ergens in de herfst zijn voltooiing bereikt. De benodigde tijd is grotendeels afhankelijk van de beschikbaarheid van arbeidskrachten in uw regio.

Wat je nodig hebt

Apparatuur/gereedschap

Funderingsgereedschap

Timmergereedschap inlijsten

Dakgereedschap

Gereedschap voor afwerktimmerwerk

Loodgietersgereedschap

Bedradingsgereedschap

HVAC-gereedschap

Materialen

• Funderingsmaterialen
• Hout inlijsten
• Vloer-, wand- en dakbekleding
• Diverse bevestigingsmiddelen
• Sanitairmaterialen en armaturen
• Elektrische materialen en apparatuur
• HVAC-systeemcomponenten
• Ramen en deuren
• Vloer-, wand- en plafondafwerkingen binnen
• Kasten of andere ingebouwde ins
• Buitenbeplating en afwerking
• Dakbedekking en goten
• Verf en andere afwerkingsmaterialen

Instructies

1. Bepaal het budget en de reikwijdte

   Succesvolle kamertoevoegingsprojecten beginnen met een aanzienlijke hoeveelheid onderzoek en een nauwkeurige bepaling van de omvang en schaal van het werk. Een woningtoevoeging is net als het bouwen van een huis en het omvat het ontwerpen, budgetteren, aanvragen van vergunningen, het inhuren van aannemers en onderaannemers en het vanaf de grond opbouwen van de structuur.

   Het is belangrijk om voorbereid te zijn op het werk dat ermee gemoeid is en realistisch te zijn over uw budget. Terwijl sommige huiseigenaren melden dat ze $ 50.000 tot $ 75.000 betalen voor een volledige woningtoevoeging met meerdere kamers, ligt een realistischer aantal waarschijnlijk in de lage zes cijfers. Maar een grote tegenslag om een ​​ruime nieuwe keuken te creëren, kan de kosten in het bereik van $ 250.000 duwen.

2. Veilige financiering

   Er zijn maar weinig huiseigenaren die een volledige kamertoevoeging contant kunnen betalen. Er is dus een lening of kredietlijn nodig. Dit omvat meestal het verkrijgen van een lening met eigen vermogen, een tweede hypotheek of een kredietlijn op basis van het eigen vermogen in het huis: de huidige onroerendgoedwaarde van het huis minus het eventuele uitstaande hypotheek- of leningsaldo.

   Banken en andere geldschieters zijn vaak terughoudend met het lenen van geld aan huiseigenaren die nog steeds 80-85 procent of meer van de geschatte waarde van een huis verschuldigd zijn, hoewel dit geen vaste regel is.

   Wanneer een huiseigenaar in aanmerking komt voor een tweede hypotheek of een lening voor eigen vermogen, zullen banken normaal gesproken niet meer dan ongeveer 85 procent van het eigen vermogen dat u in huis hebt, verstrekken. Als uw huis bijvoorbeeld is getaxeerd op $ 500.000 en uw resterende hypotheeksaldo $ 250.000 is, zijn veel banken bereid u een extra $ 212.000 (85 procent van $ 250.000) te lenen om een ​​grote kamertoevoeging te voltooien, als het belooft om een goede waarde voor uw huis. Het afsluiten van een lening is natuurlijk afhankelijk van een huiseigenaar met een goede kredietwaardigheid.

   Als u niet in aanmerking kunt komen voor een banklening, zijn er andere manieren om leningfinanciering veilig te stellen, zoals lenen tegen de waarde van een pensioenfonds of levensverzekering. Dergelijke leningen moeten echter zorgvuldig worden gedaan, na overleg met een financieel adviseur.

3. Selecteer een algemene aannemer

   De meeste mensen zullen het het beste vinden om een ​​algemene aannemer (GC) in te huren om het werk aan een kamertoevoeging te voltooien. De GC heeft mogelijk een bezoldigde staf van algemene timmerlieden die veel van het werk uitvoeren, maar ze werken ook met een verscheidenheid aan gespecialiseerde onderaannemers die worden ingehuurd voor specifieke taken, zoals loodgieterswerk, bedrading en HVAC-werk. U betaalt de GC rechtstreeks in afgesproken termijnen voor het project en de GC betaalt en begeleidt op zijn beurt zijn eigen medewerkers en de verschillende onderaannemers die aan uw project werken.

   Alles hangt af van het vinden van een goede aannemer waarmee u kunt samenwerken, dus neem de tijd om de GC te kiezen. Ontvang aanbevelingen van buren, vrienden of familieleden. Als ze geen aannemer kunnen aanbevelen, verlies dan je verlegenheid en klop op de deuren van huizen die onlangs zijn toegevoegd.

   Het belang van de aannemer kan niet worden overschat. Voor de meeste mensen is deze baan te groot om alleen te doen, tenzij je professionele ervaring en voldoende tijd hebt. Uw eerste ontmoeting met potentiële aannemers moet de omvang van het project, het tijdschema van de aannemer, algemene ontwerpkwesties en kostenbesparende strategieën bespreken. 

   Wees niet bang om de aannemer te vragen naar opties voor kostenbeheersing tijdens het vroege planningsproces. De winst van de GC op uw project is doorgaans 10 tot 20 procent van het totale bod, dus u heeft het recht om assertief te onderhandelen.Dit is het moment waarop u misschien afspreekt om een ​​deel van het eindwerk zelf te doen in ruil voor een bod met korting.

   U en de hoofdaannemer moeten een contractuele overeenkomst ondertekenen voordat het werk begint, inclusief een betalingsschema. Er is geen vaste regel over hoe betalingen moeten worden gepland. Het wordt vaak als een waarschuwingssignaal beschouwd wanneer een algemene aannemer aandringt op meer dan 50 procent van het totaal als aanbetaling. In sommige gebieden verbieden de wetten contractanten zelfs om een ​​aanbetaling van meer dan 1/3 van het totale contract te vragen. A aannemer die het grootste deel van de betaling vooraf wil, kan financieel op wankele grond staan.

   Vaker wordt de betaling in twee of drie gelijke termijnen gedaan, afgestemd op belangrijke mijlpalen voor voltooiing. Maar het is belangrijk dat u een aanzienlijke vergoeding (10 tot 25 procent) mag inhouden totdat u een laatste doorloop van het project hebt gemaakt om uw tevredenheid te verifiëren.

4. Werk met een architect (indien van toepassing)

   Hoewel sommige aannemers uw toevoeging kunnen ontwerpen of kunnen werken met bouwplannen, is het in veel gevallen het beste om een ​​architect in te huren. Het heeft enige waarde om met een architect in zee te gaan die door de aannemer wordt aanbevolen, omdat dit ervoor zorgt dat beide partijen elkaar kennen. Als u echter deze regeling overweegt, zorg er dan voor dat u de nodige zorgvuldigheid betracht en zorg ervoor dat de architect gekwalificeerd is – niet alleen een vriend van de GC.

   Wanneer u op zoek bent naar een aannemer, ziet u mogelijk de term design-build aannemer gebruikt. Design-build aannemers bestaan ​​al vele jaren en zijn gemeengoed. Een ontwerp-bouwaannemer is in principe hetzelfde als een bouwaannemer, maar dan iemand die afziet van het gebruik van een architectenbureau. De ontwerp-bouwaannemer heeft niet noodzakelijkerwijs een architect in dienst, maar kan in plaats daarvan vertrouwen op een interne ontwerper om de plannen te maken.

   Hoewel design-build aannemers zichzelf adverteren als one-stop-shops, zijn er voor- en nadelen aan het inhuren van dit type aannemer. Sommige design-build aannemers zijn buitengewoon bekwaam, terwijl andere slordig kunnen zijn. Als u overweegt een design-build aannemer in te huren, onderzoek dan zorgvuldig hun eerdere werk voor verschillende klanten.

5. Verkrijg vergunningen en bereid de site voor

   Uw aannemer zal vergunningen verkrijgen en moet de goedgekeurde vergunningen op een zichtbare plek op uw eigendom hangen. Een bemanning zal een draagbaar toilet komen afzetten en misschien een reclamebord ophangen om de wereld te identificeren met het bedrijf dat uw aanbouw bouwt.

   Om de site voor te bereiden, kan er groot grondverzet komen om de site te strippen tot vlak, kaal vuil. Obstakels zullen worden verwijderd – misschien zelfs enkele bomen (indien toegestaan ​​door uw gemeenschap). De hekken zullen tijdelijk worden verwijderd om zwaar materieel toegang te geven tot het terrein.

   Maak je geen zorgen over deze schijnbaar gewelddadige verandering in je eigendom. Dit soort grondverzet zal de constructie soepeler laten verlopen en de laatste stappen omvatten meestal extra grondverzet en contouren om het landschap weer een afgewerkt uiterlijk te geven.

6. Bouw de basis

   De meeste kameruitbreidingen krijgen een volledige fundering, net als een nieuw huis. Afhankelijk van de plannen begint de bemanning met het storten van een betonnen plaat of graafwerkzaamheden voor een kruipruimte of kelder, gevolgd door het storten van betonnen voetstukken en funderingsmuren.

   Funderingswerk wordt over het algemeen gedaan door een gespecialiseerde aannemer die is ingehuurd door de algemene aannemer – vaak dezelfde bemanning die de vroege voorbereiding van de site uitvoert. Het kan enkele dagen duren of het graven, gieten en uitharden van de fundering voordat deze klaar is voor de inlijsters om aan het werk te gaan.

7. Frame de structuur

   Zodra het funderingsbeton is uitgehard, worden de vloeren, muren en dak ingelijst. Dit kan verrassend snel gebeuren wanneer een grote, ervaren bemanning het werk doet. Op een dag kom je thuis van je werk en merk je dat het hele skelet van kaderleden is verschenen.

   Sommige projecten zijn "stick-built" met de frameploeg die de vloerplatforms, de noppenmuren en de dakspanten stuk voor stuk bouwt voordat ze worden omhuld. In andere gevallen worden bepaalde elementen off-site gebouwd en vervolgens met vrachtwagens naar binnen gereden om in grote stukken op te bouwen. Het is nu bijvoorbeeld gebruikelijk dat dakspanten op een andere locatie worden gebouwd en vervolgens met een kraan op hun plaats worden gehesen. In andere gevallen worden zelfs de ingelijste wanden buiten de bouwplaats vervaardigd, waardoor de structurele omlijsting vrij snel kan gaan.

   Het structureel inlijsten wordt vaak gedaan door een bemanning van timmerlieden die permanent in dienst zijn van de algemene aannemer, maar het is ook gebruikelijk dat timmerlieden onafhankelijke werknemers zijn die naar behoefte worden ingehuurd.

   Het inlijsten gebeurt vrij snel, vaak binnen een dag of twee, omdat het dringend nodig is om de structuur omhuld te krijgen om het tegen het weer te beschermen.

8. Voeg de bekleding en dakbedekking toe

   Wand- en dakbekleding, gevolgd door huisfolie, dakpapier en shingles, volgen snel het inlijstingswerk. Het doel is om de constructie een goede mate van weerbestendigheid te geven en bemanningen in staat te stellen hun werk onder beschutting voort te zetten. De wand- en dakbedekking worden meestal geïnstalleerd door dezelfde bemanning die de basisframes uitvoert, hoewel shingles en andere dakbedekkingsmaterialen vaak worden gedaan door een gespecialiseerde onderaannemer.

   In de huidige constructie worden muren meestal omhuld met OSB-panelen (Oriented Strand Board) en vervolgens bedekt met een glasvezelfilm die bekend staat als huisfolie. Voor de dakbedekking is het gebruikelijker om multiplexpanelen te gebruiken, hoewel soms OSB en andere materialen worden gebruikt.

   Het dak wordt vrijwel direct afgedekt met shingles of een ander afwerkmateriaal. Dit, samen met de installatie van de ramen en deuren, beschermt de structuur tegen regen en zorgt ervoor dat het interieurwerk op een meer ontspannen manier kan worden voltooid.

   Nu de dakbedekking klaar is, lijkt het project in hoog tempo vooruit te gaan, hoewel wat volgt vaak nogal wat tijd in beslag neemt.

9. Installeer ramen en deuren

   Nieuwe ramen en deuren worden net na het dak geïnstalleerd – of soms tegelijkertijd. Dit knoopt de structuur dicht en houdt deze weerbestendig voor later werk. Bouwprofessionals beschrijven het gebouw als "ingedroogd" na deze fase, wat betekent dat het interieur wordt beschermd tegen de elementen.

   Ramen en deuren voor kamertoevoeging zijn meestal voorraadelementen die bij de fabrikant worden besteld. Ze zijn eenvoudig te installeren door de algemene timmerlieden.

10. Ruwe-in de elektrische, sanitair en HVAC

    Cruciale diensten, zoals elektriciteit, sanitair en verwarming/koeling, worden 'opgeruwd'," wat betekent dat de elementen achter de schermen, zoals leidingen, bedrading en leidingwerk, worden geïnstalleerd terwijl de muren, vloeren en plafonds zich nog in hun onbewerkte staat bevinden, met de kaderleden zichtbaar.

    Het is normaal dat het project lijkt te vertragen wanneer deze onderaannemers – de elektriciens, loodgieters en HVAC-technici – binnenkomen, maar deze beroepen werken meestal vrij snel en voltooien hun werk vaak in een dag of twee. De echte problemen worden meestal geassocieerd met wachten op stadsinspecteurs om het werk te inspecteren en goed te keuren. Deze systemen moeten worden geïnspecteerd en goedgekeurd voordat er extra werkzaamheden aan de muren, vloeren en plafonds kunnen worden uitgevoerd.

11. Isolatie en gipsplaat toevoegen

    Met de toevoeging van isolatie en gipsplaat nadat de mechanische inspecties zijn voltooid, begint het project op een echte structuur te lijken. Isolatie kan een of meer van de vele verschillende typen zijn, van standaard glasvezelmatten tot gespoten schuim tot ingeblazen cellulose. Gipsplaten is een proces dat uit meerdere fasen bestaat: het ophangen van de platen, "mudding" de naden met natte gipsplaatmassa, die verbinding laten drogen en vervolgens de naden schuren.

    Isolatie en gipsplaten worden soms geïnstalleerd door de algemene kozijntimmerlieden, maar het kan ook worden gedaan door onderaannemers die gespecialiseerd zijn in dit werk. Als ze gestaag werken, zullen werknemers de isolatie en gipsplaatinstallatie in slechts een paar dagen voltooien.

12. Voltooien het interieur

    De volgende stap is het leggen van de vloer en de kasten en het schilderen van de plafonds en muren. Elke taak kan eerst komen en de volgorde wordt vaak bepaald door de beschikbaarheid van het schema. Schildersbedrijven hebben ervaring met het netjes schilderen nadat de afwerkingsvloer is geïnstalleerd, maar het trimwerk is gemakkelijker te installeren nadat de muren zijn geverfd. Bij kleine projecten worden schilder- en vloerwerkzaamheden vaak uitgevoerd door afwerktimmerlieden, hoewel voor grote klussen vloer- en schilderonderaannemers nodig kunnen zijn.

    Installatie van binnendoorgangsdeuren, plinten, raam- en deurbekleding, kroonlijsten en andere bekleding wordt normaal gesproken gedaan door afwerktimmerlieden die gespecialiseerd zijn in dit werk, hoewel sommige algemene timmerlieden even goed zijn in ruw inlijsten en afwerken.

13. Maak armatuurverbindingen

    Tegen het einde van het project zullen loodgieters, elektriciens en HVAC-technici terugkeren om de installatie en de laatste aansluitingen voor sanitair, verlichtingsarmaturen, wandschakelaars en stopcontacten en HVAC-apparatuur te voltooien. Een deel van deze werkzaamheden kan gelijktijdig met de binnenafwerking worden uitgevoerd.

    Vertragingen zijn in dit stadium gebruikelijk, omdat er veel vraag is naar onderaannemers van mechanische systemen. Veel lokale bouwvoorschriften vereisen dat onderaannemers met een licentie dit werk uitvoeren, maar indien toegestaan ​​kan de algemene aannemer zijn eigen werknemers een groot deel van het laatste verbindingswerk laten uitvoeren.

14. Voltooid the Landscaping

    Nu het interieur van het huis zijn voltooiing nadert, is het landschap dat werd ontworteld om gemakkelijke toegang tot de site mogelijk te maken, nu gerepareerd. Grondverzetapparatuur kan terugkeren om de fundering rond de fundering te vullen, de tuin te egaliseren en te contouren, en landschapsaannemers kunnen arriveren om bomen en struiken te planten en het gazon te herstellen.

    Hoewel het grondverzet vaak onder toezicht van de algemene aannemer staat, sluiten huiseigenaren soms een contract met een ander bedrijf om het laatste landschapswerk te doen. Of sommige huiseigenaren kiezen ervoor om zelf aanplant en gazonherstel te doen.

15. Vul de punchlijst in

    Een ophaallijst is een overzicht van de diverse items die nog moeten worden gedaan. Veel van dit zijn de finishing touch die moest wachten op ander werk of gewoon gemist werd in het proces. Vaak stellen zowel de aannemer als de huiseigenaren hun eigen lijsten samen en combineren deze tot een masterchecklist.

    Voltooiing van de opleverlijst en een laatste doorloop door de algemene aannemer en huiseigenaar is de laatste stap, en het markeert het punt waarop de aannemer de huiseigenaar nu factureert voor de laatste betaling.

    Er zijn veel manieren om het betalingsschema van de huiseigenaar tot de algemene aannemer te structureren, maar het is typisch dat er een aanzienlijke aanbetaling vooraf is, voordat het werk begint, gevolgd door een of twee betalingen die met afgesproken tussenpozen worden gedaan naarmate het werk vordert . Het is typisch voor ten minste de laatste 10 procent van de betaling of meer als partijen overeenkomen afhankelijk te zijn van de voltooiing van de opleverlijst en de uiteindelijke doorloop door de huiseigenaar en aannemer.

    
    

Hoe Zoek een goede aannemer Bronnen van artikelen The Spruce gebruikt alleen bronnen van hoge kwaliteit, waaronder peer-reviewed studies, om de feiten in onze artikelen te ondersteunen. Lees ons redactionele proces voor meer informatie over hoe we feiten controleren en onze inhoud nauwkeurig, betrouwbaar en betrouwbaar houden.

1. Verhoog het dak (of bouw de achterkant). Home Toevoegingskosten per kamer. National Association of Realtors.

2. Hoeveel rekenen algemene aannemers. Huisadviseur.

3. Tips voor het inhuren van een aannemer. Tennessee Department of Commerce and Insurance.

4. Richtlijnen handleiding voor aannemers. Stad Charlotte.

5. 52.232-5 Betalingen in het kader van bouwcontracten met een vaste prijs. United States General Services Administration.